繼北京、上海、廣州、廈門之后，我國不動產信托財產登記試點再次擴容。日前，天津《關于開展不動產信托財產登記試點的通知》（以下簡稱《通知》）正式發布。記者發現，與前幾地試點相同，天津聚焦養老保障、資產盤活等關鍵場景，并創造性提出以“金創區+自貿試驗區”雙區聯動為支撐，推出“持有+購買”雙軌并行等多項創新制度設計。對此，業內專家表示，未來信托財產管理和轉讓中可能出現的權屬爭議將得到有效化解，我國近30萬億元的信托資產有望進一步盤活。
天津試點展現多項創新
近日，天津市地方金融管理局、國家金融監督管理總局天津監管局、天津市規劃和自然資源局、國家稅務總局天津市稅務局、天津市民政局、中國（天津）自由貿易試驗區管理委員會聯合發布了上述《通知》，標志著天津正式加入不動產信托財產登記試點行列。
《通知》明確提出，“推動信托財產登記制度在天津自貿試驗區內先行先試”，“信托機構應當緊扣天津經濟社會發展需要，根據監管部門信托業務分類相關要求，鼓勵圍繞養老保障、特需領域、代際傳承、社會公益、資產盤活、風險處置等場景設計信托服務模式，規范開展不動產信托業務”。
記者分析《通知》發現，天津的政策從總體目標到落地要求總體概括為三大特點，一是將此試點作為推動自貿試驗區深化金融領域開放創新的一項制度抓手；二是緊扣天津地方經濟發展需求，如強調圍繞高質量發展“十項行動”和“三新”“三量”重點工作創新信托服務模式；三是對信托公司提出明確要求，應當立足受托人定位，遵循法律法規和監管要求，并對不動產信托的展業場景予以明確。
“天津此次試點并非簡單復制既有經驗，而是立足城市發展定位。在制度設計上，天津試點展現出鮮明的創新特質，精準破解了不動產信托發展中的系列難題。”有信托行業分析人士向《經濟參考報》記者表示，一是場景創新：錨定存量盤活核心需求。不同于其他試點的泛化場景覆蓋，天津在全國首次將“盤活存量資產”明確為不動產信托的核心應用場景；二是模式創新：“持有+購買”雙軌并行。試點突破了傳統“委托人已持有的不動產轉入信托”的單一模式，創新性拓展出“委托受托人購買不動產”方式；三是流程創新：構建全周期閉環管理。為確保業務規范運行，試點明確了“預登記—申請登記證明—辦理登記—反饋結果”的全周期流程，清晰界定不動產轉入與轉出信托的操作規范。
在清華大學法學院金融與法律研究中心研究員邢成看來，與此前北上廣側重于金融創新和廈門的民生住房導向不同，天津作為北方重要的工業港口城市，擁有大量的工商業地產、存量廠房、物流園區和商業樓宇。試點的一個重要特色，就是希望通過不動產信托登記，明確信托財產的法律地位，從而更有效地盤活存量資產，服務于“制造業立市”和實體經濟的轉型升級。
首批4單業務落地北方信托
《通知》印發后，天津市已落地首批不動產信托業務。9月26日，北方國際信托股份有限公司（簡稱“北方信托”）發文稱，為切實履行天津國資唯一信托機構的主體責任，在政策實施后率先落地全國首單法人委托、以資產盤活為信托目的的不動產信托項目——“津不動產1號”，在天津市濱海新區不動產登記第一中心—不動產信托財產登記專窗完成轉移登記。
北方信托表示，“津不動產1號”的落地，成為以信托工具破解不動產盤活難題的一項標志性實踐，為存量資產盤活提供了可復制、可推廣的創新范式。記者獲悉，該項目委托人天津市濱海新區國有資本投資運營有限公司下屬子公司宏泰房產，將其持有的濱海新區大港某小區配套兩層商業地產委托給北方信托，通過信托架構，實現資產隔離與盤活。
另據天津金融監管局發布的信息，其指導北方信托落地首批4單不動產信托業務。天津金融監管局表示，不動產信托業務的成功落地，進一步拓展了信托服務實體經濟的深度和廣度，為委托人提供了更安全、專業的資產盤活、財富管理與傳承工具。
信托資產有望進一步盤活
中國信托業協會6月發布的數據顯示，截至2024年末，全行業信托資產規模達29.56萬億元，較2023年末增加5.64萬億元，同比增長23.58%。信托行業已成為我國重要的金融子行業之一，但目前信托業尚未建立完善的信托登記制度，這既不利于規范信托產品的信息披露，也不利于信托財產權屬關系的認定和信托產品的市場化流轉。
業內專家認為，信托財產登記制度的接續試行，是進一步盤活我國近30萬億元信托資產邁出的重要一步。“由于過去信托財產登記機制缺失，信托財產納入信托存在制度障礙，京滬廣等地出臺不動產信托財產登記辦法是非常重要的探索。”資管研究員袁吉偉表示，這有利于促進以家族信托為代表的財富管理服務信托的發展，推動信托行業回歸本源。
不動產信托登記也面臨不少挑戰。用益信托分析師喻智表示，稅收優惠問題備受關注。比如，在北京，財產登記的文件包括契稅完稅證明，但目前尚不清楚需要提供的是委托人的完稅證明，還是信托公司作為受托人出具的完稅證明，所以在登記環節和稅收優惠政策方面的相關規定尚不清晰。
“建議從立法層面完善信托財產登記制度，明確信托登記的具體操作規則、程序和要求，使其與現行的不動產登記制度有效銜接。同時，修訂信托法和不動產登記暫行條例等相關法律法規，為不動產信托財產登記提供更加明確的法律依據。針對信托財產登記環節的重復征稅問題，建議出臺專門的信托稅收政策，明確信托財產在設立、存續和終止階段的稅收處理規則，避免重復征稅。”中信信托風險管理部周萍博士表示。
另外，邢成還建議，信托公司應積極把握機遇，同時審慎管理風險，實現專業化和差異化發展。因不動產信托業務專業壁壘高，信托公司不能“大而全”地盲目介入，可結合自身資源稟賦，選擇重點方向深耕，例如，專注于工業物流地產信托、商業地產運營信托、涉眾不動產，如長租公寓、養老地產等。此外，試點階段，各項操作細則仍在探索中。信托公司必須將合規置于首位，同時加強協同創新，扮演好“綜合服務商”角色。
