轄內各信托公司，各區規劃和自然資源局、稅務局、民政局，各有關單位:

為深入貫徹落實黨中央、國務院關于大力推動金融改革發展、服務實體經濟的決策部署，做好金融“五篇大文章”，扎實推進天津金融創新運營示范區建設，落實《國務院辦公廳轉發金融監管總局關于加強監管防范風險推動信托業高質量發展的若干意見的通知》（國辦函〔2025〕14號）和《關于加快推進服務業擴大開放綜合試點工作方案》（商資函〔2025〕84號）相關要求，更好發揮信托制度功能，推動天津轄內信托機構規范開展不動產信托業務，保障不動產信托財產登記的規范、準確、完整，保護信托當事人合法權益，進一步推動自貿試驗區深化金融領域開放創新，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國信托法》《不動產登記暫行條例》等有關規定以及《中國（天津）自由貿易試驗區條例》《中國（天津）自由貿易試驗區提升行動方案》等有關要求，就做好我市不動產信托財產登記試點工作通知如下：

一、總體目標

（一）打造金創區示范標桿

扎實推進天津金融創新運營示范區建設，深度推動服務業擴大開放政策在津落地實踐，形成可復制可推廣的不動產信托財產登記經驗，強化金融改革示范引領效應。

（二）推動信托業回歸本源

引導信托公司立足財產獨立、風險隔離、長期存續等獨特優勢，提升服務實體經濟效能，更好服務人民美好生活需要。特別是圍繞金融“五篇大文章”，緊扣高質量發展“十項行動”和“三新”“三量”重點工作，創新信托服務模式，規范開展不動產信托業務。

（三）發揮自貿制度創新優勢

深入實施自貿試驗區提升戰略，打造制度型開放新高地，提升高標準對接國際經貿規則水平，提升服務國家戰略水平，提升高質量賦能新質生產力水平，提升高效能深化管理創新水平，推動信托財產登記制度在天津自貿試驗區內先行先試，構建創新開放型金融生態。

二、相關要求

委托人在與受托機構簽訂信托文件前，應當充分了解信托機制及不動產信托的價值、風險及風險防范措施。委托人應先行查詢不動產權屬情況，并向受托人提供權屬查詢結果，所交付的不動產應當為委托人合法所有，可估值、可轉讓、權屬清晰、狀態正常，無權利限制情形。

信托機構應當立足受托人定位，遵循法律法規和監管要求，完善不動產信托業務管理機制，準確做好業務分類，扎實提升受托服務能力，切實有效防控風險，確保不動產信托目的合法合規，為受益人的最大利益處理信托事務，履行誠實守信、勤勉盡責的受托責任。

信托機構應當緊扣天津經濟社會發展需要，根據監管部門信托業務分類相關要求，鼓勵圍繞養老保障、特需領域、代際傳承、社會公益、資產盤活、風險處置等場景設計信托服務模式，規范開展不動產信托業務。

三、定義及適用范圍

（一）定義

不動產信托是指委托人基于對受托人的信任，將其合法持有的不動產依法轉移給受托人或者委托受托人購買不動產，由受托人按委托人的意愿以受托人的名義，為受益人的利益或者特定目的，對納入信托財產的不動產進行管理或者處分的信托業務。

不動產信托財產登記是指不動產登記機構依據委托人與受托人的共同申請，根據信托文件及其他申請材料，依法為委托人持有的或委托購買的國有土地上已取得合法不動產權證書的不動產辦理轉移登記，并將信托相關事項記載于不動產登記簿的行為。

（二）適用范圍

天津轄內信托機構作為受托人以天津市行政區域范圍內的不動產開展信托業務的，適用本通知。

前述信托機構管理的信托產品因信托財產管理、運用和處分而持有天津市行政區域范圍內的不動產，適用本通知。

四、試點流程

（一）辦理信托產品預登記

不動產信托成立前，信托機構應當根據信托登記相關規定在中國信托登記有限責任公司辦理信托產品預登記，取得信托登記系統產品編碼、信托預登記完成通知書。

（二）申請信托登記證明文件

委托人與信托機構簽訂信托文件，信托文件應明確信托目的、信托財產、信托期限、信托當事人的權利義務、信托財產管理、處分和運用等具體內容。信托文件簽訂后，信托機構應根據中國信托登記有限責任公司相關規定向其申請相關信托關系登記證明文件。

（三）辦理信托財產登記

1.不動產轉入信托時

委托人已持有的不動產轉入信托的，委托人和信托機構共同向不動產登記機構提出登記申請，提交信托文件、不動產轉移材料、契稅等完稅結果材料、中國信托登記有限責任公司出具的相關信托關系登記證明文件及不動產登記機構按照天津市不動產登記相關法律、法規等規定要求的其他材料。

信托機構依據受托責任購買不動產轉入信托的，不動產出讓方和信托機構共同向不動產登記機構提出登記申請，提交信托文件、委托人出具的指令函、不動產轉移材料、契稅等完稅結果材料、中國信托登記有限責任公司出具的相關信托關系登記證明文件及不動產登記機構按照天津市不動產登記相關法律、法規等規定要求的其他材料。

上述情形下，符合登記條件的，由不動產登記機構辦理不動產轉移登記，并在不動產權證書和不動產登記簿附記“不動產信托財產，信托名稱：****（信托登記系統產品編碼：****）”，附記內容須與信托文件保持一致。

受托機構取得不動產權利后，依法享有相關權利，并承擔相應義務。

2.不動產轉出信托時

信托存續期間或信托終止時，以不動產分配信托利益或處置不動產的，信托機構應根據中國信托登記有限責任公司相關規定向其申請相關信托關系登記證明文件。

不動產受讓方和信托機構共同向不動產登記機構提出轉移登記申請，不動產登記機構根據信托公司出具的證明文件、契稅等完稅結果材料、中國信托登記有限責任公司出具的相關信托關系登記證明文件及不動產登記機構按照天津市不動產登記相關法律、法規等規定要求的其他材料辦理轉移登記，不動產轉出信托后，不動產權證書及不動產登記簿不再附記信托財產。

因人民法院、仲裁機構的生效法律文書等導致權屬發生轉移或依據人民政府、人民法院、人民檢察院等國家有權機關出具的生效決定辦理不動產登記的，按照有關規定執行。

（四）反饋登記結果

信托機構完成信托財產登記后，在辦理信托產品登記時，一并提交登記機構出具的附記信托財產的不動產權證書。

信托產品登記完成后，信托受益人可向中國信托登記有限責任公司申請辦理信托受益權證。具體規則由中國信托登記有限責任公司另行規定。

五、其他事項

天津市地方金融管理局、國家金融監督管理總局天津監管局、天津市規劃和自然資源局、國家稅務總局天津市稅務局、天津市民政局、中國（天津）自由貿易試驗區管理委員會加強工作協同和信息共享。中國信托登記有限責任公司配合做好試點支持和保障工作。

支持天津自貿試驗區充分利用制度創新優勢率先開展不動產信托財產登記試點，積極向全市各區復制推廣試點經驗。

不動產信托業務涉及相關稅收的，按照相應稅收政策辦理。

各相關主管部門強化與司法機關溝通協作，配合推動在不動產信托糾紛審判活動中發布司法解釋、指導意見或典型案例，依法保障信托財產獨立性。

本通知自印發之日起試行一年。

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天津市地方金融管理局

國家金融監督管理總局天津監管局

天津市規劃和自然資源局

國家稅務總局天津市稅務局

天津市民政局

中國（天津）自由貿易試驗區管理委員會

?2025年9月8日